Ako vybaviť stavebné povolenie v praxi?

V tomto článku nájdete praktickú skúsenosť s vybavovaním stavebného povolenia pre novostavbu rodinného domu v Senci. Veľa ľudí dnes volí postup splnomocnenia tretej osoby na vybavenie všetkej administratívy, čo môže byť rozumný krok ak nemáte možnosť navštevovať úrady osobne, nemáte na to nervy alebo neviete čo s peniazmi. Ak ale nechcete minúť pár stoviek eur na činnosti, ktoré sa dajú vybaviť osobne, tak je tento článok určený práve vám. Dopredu upozorňujem, že nejde o podrobný návod, sú to iba osobné skúsenosti autora článku a jeho manželky s vyše polročným behaním po úradoch. Vaša cesta za stavebným povolením môže byť iná.

Krok prvý: návšteva stavebného úradu
Týmto krokom by ste mali začať. Akékoľvek štúdium informácií, vrátane čítania tohoto článku, nenahradí osobné stretnutie s vedúcim stavebného úradu. Pri rozhovoroch s množstvom kamarátov, ktorí tiež stavali, som si uvedomil, že stavebné úrady fungujú dosť autonómne. Zákon je síce jednotný a riadia sa ním všetci, ale práve detaily sa môžu zásadne odlišovať od okresu k okresu. Kým v jednom meste je na konkrétny krok formulár, v druhom píšete vlastnú žiadosť. Niekde strávite s architektom z mesta niekoľko sedení a budete podľa jeho pripomienok meniť projekt, inde je vyjadrenie architekta formalita. Kamarát musel meniť tvar okien už po ich realizácii, lebo "nevyhovovali urbanizmu mesta". Skrátka zistite si, ako funguje váš konkrétny úrad a informácie z iných častí Slovenska berte s rezervou.

Krok druhý: prílohy k stavebnému povoleniu
Po návšteve stavebného úradu by ste mali mať v ruke formulár, ktorý musíte vyplniť a dodať k nemu asi tucet príloh. Budete kvôli nim behať po úradoch, ktoré fungujú rôzne a väčšinou majú 30 dní na vyjadrenie. Niekde vybavia žiadosť za dva dni, inde si dajú načas a dajú vám vyjadrenie dva dni pred uplynutím zákonnej lehoty. Práve zháňanie príloh k stavebnému povoleniu je najnamáhavejší proces. Ak vám niekto tvrdí, že stavebné povolenie mal za pár týždňov, tak mal buď všetko dopredu pripravené, alebo ráta čas iba od podania žiadosti po vydanie rozhodnutia. Pripravte si silné nervy a veľa dovolenky.

1) List vlastníctva (LV)
Ak chcete stavať a nieste osadník pod Krásnou Hôrkou, potrebujete preukázať vlastnícky vzťah k pozemku. Veľa úradom stačí iba "informatívny" LV, t. j. vytlačený z internetu. Niektoré úrady chcú plnohodnotný LV vydaný katastrálnym úradom, to je aj prípad stavebného povolenia. Čokoľvek budete vybavovať a v prílohe k žiadosti je LV, pýtajte sa, či je treba katastrom vydaný  alebo informačný LV z internetu. Pozor, oficiálny LV väčšinou neuznajú, ak je starší ako 3 mesiace. Preto si treba všetko starostlivo naplánovať, inak preplatíte zbytočne na kolkoch.

Nám sa stala ešte jedna nemilá vec, práve v tom čase sme menili trvalé bydlisko a zabudli sme to zmeniť na katastri. Takže v žiadosti o stavebné povolenie bola iná adresa majiteľa ako v LV. Kto má skúsenosti s katastrom, asi sa len pousmeje nad našou naivnou predstavou o zmene trvalého bydliska na katastri pri okienku. Celý proces vydania LV so zmenenou adresou zabral mesiac.  Poučenie: akékoľvek vybavovačky s katastrom treba riešiť okamžite. Samospráva bola v našom prípade relatívne rýchla a zamestnanci ochotní a ústretoví, ale nemusí to tak byť vo vašej obci.

2) Kópia katastrálnej mapy
Najlepšie je na katastri vybaviť katastrálnu mapu spolu s vybavovaním LV, nesmie byť staršia ako 3 mesiace.

3) Projektová dokumentácia (vrátane profesií)
Ak máte katalógový projekt, nemal by byť s týmto bodom problém. Nezabudnite akurát upraviť pripojenie inžinierskych sietí podľa skutkového stavu vo vašej lokalite. Tiež musíte priložiť doklad o odbornej spôsobilosti projektanta.

4) Vyňatie z pôdohospodárskeho fondu
Tento bod sa nás netýkal, stavali sme v strede mesta, ale aj tak vám ho dávam do pozornosti.

5) Stavebný dozor
Podľa toho, či si postavíte dom svojpomocne alebo dodávateľsky, potrebujete vyjadrenie buď firmy, alebo stavebného dozoru. Tlačivo sme dostali na úrade, stavebný dozor ho vyplnil a orazítkoval. Pripravte si peňaženku.

6) Územné rozhodnutie o umiestnení stavby
V našom prípade sme stavali v lokalite, kde podľa územného plánu obce mali byť rodinné domy, takže všetko išlo hladko. Navyše vám odporúčam spojiť územné konanie so stavebným povolením. Zaplatíte menej na kolkoch, budete vypĺňať menej tlačív a ušetríte čas.

7) Súhlas obce s malým zdrojom znečistenia
Išlo o komín, budete potrebovať informácie o kotli, ktorý bude použitý. Tie sú súčasťou projektu, takže všetko išlo hladko.

Krok tretí: prípojky
Z technického hľadiska sú vyjadrenia správcov inžinierskych sietí prílohami k stavebnému povoleniu, ale kvôli náročnosti vybavenia prípojok sa im budeme venovať samostatne. Sused kúpil starý dom, ktorý zbúral a celá táto kapitola sa ho netýkala. Do stavebného povolenia napísal "pripojenie na existujúcu prípojku" a riešil iba zmenu majiteľa vodomeru/elektromeru/plynomeru. Kolega v robote staval v novovybudovanej štvrti a všetko išlo relatívne hladko. My sme stavali v starej časti mesta a absolvovali sme s prípojkami hotovú odyseu.

Čo najskôr navštívte dodávateľov energií a informujte sa o postupe vybavenia prípojky. V našom prípade to boli SPP Distribúcia, Západoslovenská distribučná (bývalá ZSE Distribúcia) a BVS. Veľa informácií majú firmy na internete a majú celkom funkčné zákaznícke centrá a infolinky. Problém je iba s dĺžkou jednotlivých krokov, preto treba prípojky riešiť čo najskôr.

Prvé, čo si pýtajte, je informačný nákres sietí. Niekde potrebujete doniesť vlastnú mapu, stačila z internetu v nimi požadovanej mierke, inde to celé vytlačia sami. Podľa nákresu sietí projektant navrhne vaše napojenie na siete. Nezaškodí už v tejto fáze poriadne premyslieť, ako budete dom vykurovať a kde chcete mať merače a šachty, aby ste neskôr nemuseli prerábať jednotlivé projekty.

V tom lepšom prípade vám projekt schvália a uzavriete zmluvu o pripojení.  Zároveň vydajú súhlasné stanovisko k vybudovaniu prípojky, to je prílohou k žiadosti o stavebné povolenie. V horšom prípade váš projekt neschvália a vy budete prerábať projekt podľa ich pripomienok a celý proces sa predĺži. V najhoršom prípade príde rozhodnutie „objekt je neprepojiteľný na sieť“ a vy budete hľadať alternatívu (napr. studňu, elektrické vykurovanie namiesto plynového, žumpu namiesto kanalizácie etc.). V prípade komplikácií budete musieť riešiť konkrétny individuálny problém vášho pripojenia v triu distribútor/projektant/vy, takže sa tu nebudem zbytočne rozpisovať o našich konkrétnych problémoch. Každopádne riešte prípojky čo najskôr a pomôže, ak budete považovať každú prípojku za samostatnú kapitolu.

Krok štvrtý: Podanie stavebného povolenia
Stavebné povolenie treba podať čo najskôr. Ak budú úradníci stavebného úradu ústretoví, budete prípadné nezrovnalosti dokladať a prerábať namiesto zamietnutia žiadosti. Reálne si až teraz pozrú všetku vašu dokumentáciu a začnú riešiť nedostatky. Tam už postupujete podľa ich konkrétnych inštrukcií.

Príklad z nášho stavebného povolenia: Až po podaní žiadosti o SP si všimli, že nemáme na náš pozemok vybudovaný vjazd. Keby išlo o miestnu komunikáciu, nejednalo by sa o žiaden zásadný problém. Ibaže my sme pri ceste 1. triedy, ktorá je štátna. Museli sme ísť na Krajský úrad pre dopravu a pozemné komunikácie. Zistili sme, že potrebujeme kompletný projekt vjazdu. Projektantovi práca zabrala 3 týždne. K projektu vjazdu sa vyjadrovali Slovenská správa ciest, Dopravný inšpektorát a Mesto. Od mesta stačilo územné rozhodnutie, ktoré sme už mali. Napriek tomu, že všetci boli ústretoví, bolo to ďalšie trojtýždňové zdržanie. Po zhromaždení vyjadrení týchto inštitúcií nám Krajský úrad pre dopravu a cestné komunikácie schválil projekt vjazdu. Skrátka komplikácia, o ktorej sa nám ani nesnívalo, kamaráti ktorí stavali v tom období podobné problémy neriešili, a nám táto jedna vec oddialila rozhodnutie o 2 mesiace. Vo vašom prípade to môže byť čokoľvek iné pôdohospodári, pamiatkári, životné prostredie... Nemá zmysel dumať nad možnými komplikáciami, treba podať žiadosť o SP so základnými prílohami čo najskôr a potom čakať ako sa to vyvinie.

Krok piaty: účastníci stavebného konania
Po podaní žiadosti sa posiela všetkým účastníkom  informácia o začatí stavebného konania. Majú 7 dní na vyjadrenie. Kto je účastníkom rozhoduje úrad, ale v zásade sú to susedia, projektant, stavebný dozor a každý, koho prípadná stavba nejakým spôsobom ovplyvňuje. Nejedná sa o bezprostredných susedov, napríklad pozdĺž nášho pozemku je asi 2 metre široká parcela vlastnená mestom a až za ním sa nachádza susedný dom a aj tak bol sused účastníkom konania. V lepšom prípade sa nikto nevyjadrí, v horšom môže dôjsť až k zmenám projektu, a teda ďalším zdržaniam.

Na konci stavebného konania zase dôjde účastníkom konania informácia o rozhodnutí. Všetci majú 15 dní na odvolanie. Táto lehota sa dá skrátiť, ak ich všetkých obeháte a na príjmový lístok vám napíšu, že sa zriekajú odvolania. Musia tak ale urobiť všetci. Ak sa nikto neodvolá, mali by ste do pár dní dostať rozhodnutie o povolení stavby.

Záverom:
Celá naša cesta za stavebným povolením trvala 7 mesiacov. Dosť nám situáciu komplikovalo, že sme nemohli použiť katalógový projekt, kvôli atypickému pozemku so svahom. V čase, keď už sme behali za stavebkom, sme mali ešte len pracovné verzie projektu od architekta. Nie vždy sme čakali na úrady. Občas sme čakali na architekta (ešte bol aj na dovolenke), občas na profesistov. Najmä plynár bol amatér, obral nás o 2 týždne času. Keby som staval druhý dom a z katalógu, verím, že by som sa zmestil do 4 mesiacov. Mimochodom, pri väčšine úradov sa dá zaplatiť za zrýchlené konanie. Túto službu sme nevyužili, keďže nechceme podporovať stav, kedy to čo má byť na úrade štandard je luxus za ktorý sa platí, ale v prípade veľkej núdze sa dá využiť aj táto možnosť. Na druhú stranu sme mali veľkú výhodu v tom, že manželka pracuje z domu, takže na veľa úradov išla keď bolo treba. Ak by sme obaja pracovali na zmeny bez možností náhradného voľna alebo „odbehnutia“ z roboty, asi by sme zvážili splnomocnenie človeka, ktorý sa vybavovaním úradov živí.

Posledná rada – buďte na úradníkov milí. Videl som viacero ľudí, ktorí pri okienku vypenili, a bolo zaujímavé sledovať, ako ich dokázali úradníci odrovnať. Slušnosťou dosiahnete omnoho viac, veď ten úradník iba robí svoju prácu, nesie zodpovednosť za to čo odsúhlasí a často si možno aj myslí o tom-ktorom nariadení to čo vy, len to nemôže dať najavo. Ak si na ňom budete vybíjať frustráciu, doplatíte na to. Ak budete slušní, možno vám pomôže s riešením problému. Mne sa rozhodne osvedčilo to druhé.

Autor článku: Mgr. Mário Šefc